Memahami perbedaan HGB dan SHM sangat penting sebelum membeli properti, baik tanah maupun bangunan. Meskipun istilah ini sering didengar, masih banyak orang yang belum sepenuhnya memahami perbedaan di antara keduanya.
Kedua jenis sertifikat ini menentukan bagaimana Anda dapat memanfaatkan properti yang dimiliki, baik untuk jangka pendek maupun jangka panjang. Oleh karena itu, pemahaman yang tepat mengenai perbedaan keduanya sangat krusial agar Anda tidak salah langkah dalam berinvestasi properti.
Mengenal Perbedaan HGB dan SHM dalam Kepemilikan Properti
Di bawah ini merupakan sejumlah aspek yang membedakan antara HGB dan SHM. Mulai dari definisi, jangka waktu, hingga risiko dan keamanan. Mari kita bahas satu per satu!
1. Definisi dan Jenis Kepemilikan
Hak Guna Bangunan (HGB) adalah jenis hak yang memberi kewenangan kepada pemegangnya untuk mengelola atau memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. Status ini bisa berupa tanah yang dikuasai oleh negara, atau tanah yang dimiliki oleh perorangan maupun badan hukum.
Berbeda dengan HGB, Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan bukti kepemilikan tanah dan/atau bangunan yang sah dan memiliki status tertinggi di Indonesia. Sertifikat ini diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan memberikan hak penuh kepada pemiliknya atas properti.
2. Jangka Waktu Kepemilikan
HGB memiliki masa berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan jangka waktu maksimal 20 tahun. Setelah masa berlaku tersebut habis, pemilik HGB perlu mengajukan perpanjangan jika masih ingin memanfaatkan properti tersebut.
Hal ini berbeda dengan SHM yang memberikan kebebasan penuh kepada pemiliknya. Selama sertifikat tersebut masih berlaku dan atas nama pemilik yang sah, properti tersebut dapat digunakan seumur hidup tanpa harus perpanjangan masa berlaku.
3. Nilai Ekonomi dan Kedudukan
Perbedaan HGB dan SHM juga tercermin dalam aspek nilai ekonomi dan kedudukannya. Sebagai bukti kepemilikan dengan kuasa tertinggi atas tanah dan bangunan, SHM cenderung memiliki nilai jual yang lebih tinggi.
Sebaliknya, HGB memiliki hak terbatas untuk mendirikan dan menggunakan bangunan di atas tanah milik pihak lain. Dengan masa berlaku tertentu dan bergantung pada perpanjangan izin, nilai jualnya umumnya lebih rendah dibandingkan SHM.
4. Fungsi dan Kegunaan Sertifikat
Karena status kepemilikan yang lebih kuat, SHM dapat digunakan sebagai agunan atau jaminan untuk memperoleh pinjaman. Kemampuan ini membuka berbagai opsi bagi pemilik SHM, seperti menjual, menggadaikan, menyewakan, bahkan mewakafkan properti tersebut.
Sementara itu, HGB tidak memiliki fleksibilitas yang sama dengan SHM. Salah satu keterbatasan utama HGB adalah tidak dapat dijadikan agunan atau jaminan. Hal ini disebabkan oleh risiko HGB menjadi Beban Hak Tanggungan, yang dapat mempersulit proses pengajuan pinjaman.
5. Peralihan Hak
Proses peralihan hak atas Hak Guna Bangunan (HGB) memiliki batasan yang lebih ketat dan wajib mengikuti ketentuan yang berlaku. Dalam hal ini, termasuk di antaranya adalah perizinan dari pihak yang memiliki hak atas tanah tersebut.
Sebaliknya, peralihan hak atas Sertifikat Hak Milik (SHM) jauh lebih fleksibel dan mudah untuk dilakukan. Proses peralihan kepemilikan SHM, baik melalui mekanisme jual beli, pewarisan, maupun hibah, relatif lebih sederhana dan tidak memerlukan izin dari pihak lain.
6. Pembiayaan
Perbedaan HGB dan SHM juga terlihat dari aspek pembiayaan. Dalam pengurusan HGB, terdapat kewajiban pembayaran BPHTB saat terjadi peralihan hak. Selain itu, ada kemungkinan muncul biaya tambahan seperti biaya constatering report, biaya pengukuran tanah, hingga biaya notaris PPAT.
Sementara itu, pengurusan SHM juga melibatkan biaya-biaya tersendiri. Biaya yang umumnya muncul antara lain biaya pendaftaran SHM di kantor BPN, biaya untuk mengubah Akta Jual Beli (AJB) menjadi SHM di notaris, serta biaya balik nama sertifikat tanah jika terjadi pengalihan hak kepemilikan.
Penting untuk diingat bahwa baik HGB maupun SHM keduanya dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Ini berarti Anda wajib membayar pajak tersebut setiap tahunnya.
7. Ketentuan Pembatalan
Risiko pembatalan juga termasuk dalam aspek perbedaan HGB dan SHM. HGB memiliki risiko pembatalan lebih tinggi jika pemegang hak tidak memenuhi kewajiban. Sertifikat ini memberikan hak mendirikan bangunan di atas tanah milik pihak lain, sehingga kepatuhan menjadi sangat penting.
Berbeda dengan HGB, SHM memiliki kekuatan hukum yang lebih kuat dan sulit untuk dibatalkan. Pembatalan SHM hanya dapat terjadi dalam kondisi tertentu, misalnya adanya sengketa kepemilikan tanah atau terbukti adanya pelanggaran hukum yang terkait dengan perolehan hak tersebut.
8. Risiko dan Keamanan
Kepemilikan properti dengan sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) memiliki risiko jika masa berlakunya tidak diperpanjang. Kelalaian dalam memperpanjang HGB dapat berakibat fatal, di mana tanah tersebut berpotensi kembali menjadi milik negara atau pemilik asalnya.
Di sisi lain, SHM memberikan keamanan yang lebih karena bersifat permanen dan tidak memiliki batas waktu. Meski demikian, pemilik SHM tetap harus mematuhi peraturan yang berlaku, termasuk membayar pajak atau ketentuan yang lainnya.
HGB vs SHM: Mana yang Terbaik untuk Investasi Properti Anda?
Memilih antara Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM) sangat bergantung pada tujuan dan kebutuhan Anda dalam memiliki properti. Oleh karena itu, memahami perbedaan HGB dan SHM penting untuk memilih sertifikat yang sesuai dengan rencana investasi atau hunian Anda.
Lantas, kapan sebaiknya memilih HGB dan kapan memilih SHM? Jika Anda masih bingung dalam memilihnya, berikut ini adalah beberapa pertimbangan yang dapat membantu Anda.
1. Kapan Sebaiknya Memilih HGB?
HGB ideal jika Anda membutuhkan properti untuk jangka waktu pendek atau menengah. Opsi ini cocok jika Anda membeli apartemen atau properti komersial sebagai investasi sementara. Salah satu keunggulan HGB adalah harganya yang relatif lebih terjangkau.
Jika Anda ingin membeli hunian berstatus HGB di perumahan baru, Anda tetap memiliki opsi untuk meningkatkan statusnya menjadi SHM di kemudian hari. Dengan demikian, HGB memberikan fleksibilitas bagi investor yang belum memiliki rencana jangka panjang terhadap properti tersebut.
2. Kapan Sebaiknya Memilih SHM?
SHM lebih cocok jika Anda berencana menetap dalam jangka panjang atau berniat mewariskan properti tersebut. Dengan sertifikat ini, Anda memiliki hak sepenuhnya, sehingga memberikan perlindungan hukum yang lebih kuat dan rasa aman.
Selain itu, SHM memiliki nilai lebih saat digunakan sebagai jaminan pinjaman di bank. Legalitasnya yang kuat juga menjadikannya pilihan utama untuk investasi properti jangka panjang karena memberikan jaminan dan legalitas yang paling kuat.
Memahami perbedaan HGB dan SHM sangat penting untuk membantu Anda membuat keputusan yang tepat dalam membeli properti. Menyadari pentingnya hal ini, Kadarland hadir sebagai pilihan terbaik dengan menawarkan hunian yang memiliki legalitas terjamin.
Sebagai developer perumahan subsidi dan komersial, Kadarland menawarkan berbagai unit hunian dengan status HGB dan SHM yang sah dan aman. Untuk informasi lebih lengkap, kunjungi kadarland.com dan segera lakukan pemesanan untuk memiliki unit hunian pilihan Anda!
